Trong quá trình thiết kế và thi công nhà ở, việc phân loại công trình theo cấp độ là bước quan trọng để đảm bảo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, pháp lý và dễ dàng trong công tác quản lý. Theo hệ thống phân loại hiện hành tại Việt Nam, nhà ở được chia thành 4 cấp chính: cấp 1, 2, 3 và 4. Vậy cụ thể nhà cấp 1, 2, 3, 4 là gì? Mỗi cấp có đặc điểm, kết cấu và quy định xây dựng như thế nào?

Siêu Thị Thế Giới Nội Thất sẽ giúp bạn hiểu rõ qua bài viết dưới đây, nhằm chuẩn bị tốt nhất cho kế hoạch xây dựng nhà ở trong tương lai.

1. Tại sao cần phân biệt nhà cấp 1, 2, 3, 4?

Phân loại nhà theo cấp không chỉ giúp cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý và tính thuế bất động sản, mà còn là căn cứ để đánh giá chất lượng sống, định giá tài sản, cấp phép xây dựng và bảo trì nhà ở.

Cụ thể, việc phân biệt nhà cấp 1, 2, 3, 4 mang lại các lợi ích:

Hỗ trợ quản lý chất lượng công trình và thời hạn sử dụng.
Là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Tối ưu hóa chi phí xây dựng phù hợp với ngân sách.
Đảm bảo an toàn kỹ thuật và tiện nghi sinh hoạt cho cư dân.

Tại sao phân biệt nhà cấp 1 2 3 4 là cần thiết?

2 Bảng phân biệt nhà cấp 1 2 3 4 theo tiêu chí kỹ thuật

Tiêu chí	Nhà cấp 1	Nhà cấp 2	Nhà cấp 3	Nhà cấp 4
Kết cấu chịu lực	Bê tông cốt thép toàn bộ, kiên cố	Bê tông cốt thép và gạch, chắc chắn	Gạch và bê tông kết hợp	Gạch, gỗ; kết cấu đơn giản
Vật liệu bao che	Bê tông cốt thép	Bê tông cốt thép hoặc gạch	Gạch	Gạch, gỗ
Vật liệu mái	BTCT hoặc ngói	BTCT hoặc ngói	Ngói hoặc Fibro xi măng	Ngói, fibro, tre, nứa, rơm, rạ
Diện tích xây dựng	10.000 – 20.000 m²	5.000 – 10.000 m²	1.000 – 5.000 m²	< 1.000 m²
Chiều cao	20 – 50 tầng (75–200m)	8 – 20 tầng	4 – 8 tầng	Từ 1 – 3 tầng (thường là 1 tầng)
Niên hạn sử dụng	Trên 100 năm	Khoảng 70 năm	20 – 50 năm	Khoảng 30 năm
Chi phí xây dựng	Rất cao (hàng chục – trăm tỷ)	Hàng tỷ đồng	600 triệu – 1,5 tỷ	200 triệu – 1,5 tỷ (tùy tầng)
Tiện nghi sinh hoạt	Rất đầy đủ, hiện đại	Đầy đủ, tiện nghi	Đầy đủ cơ bản	Vừa đủ, đơn giản
Ứng dụng phổ biến	Cao ốc, chung cư, biệt thự cao cấp	Chung cư, tòa nhà văn phòng	Nhà phố, nhà ở đô thị	Nhà ở nông thôn, vùng ven
Tính pháp lý	Được công nhận, quy hoạch rõ	Được công nhận, tiêu chuẩn rõ ràng	Có thể cấp phép	Được cấp phép nếu đủ điều kiện

2.1 Nhà cấp 1

Kết cấu chịu lực: Nền móng, sàn, cột, dầm đảm bảo an toàn khi chịu tải trọng lớn.
Tải trọng: Cần tính toán kỹ lưỡng khi chọn vật liệu, số tầng và hệ thống chịu lực.
Tiêu chuẩn hoàn thiện: Chất lượng trát, lát, ốp tường, sơn nước ảnh hưởng đến độ bền và thẩm mỹ.
Tiện nghi sử dụng: Hệ thống điện, nước, thông gió, chiếu sáng… đáp ứng sinh hoạt hàng ngày.

Lưu ý: Trên thực tế, nếu một công trình không đạt đủ 100% tiêu chí nhà cấp 1, thì sẽ được phân loại thấp hơn như cấp 2 hoặc cấp 3 tùy mức độ hoàn thiện.

2.2 Nhà cấp 2

Sử dụng vật liệu BTCT hoặc gạch, độ bền cao.
Hàng rào bao che quanh nhà và tường phân chia không gian nhà xây bằng gạch hoặc bằng bê tông cốt thép.
Vật liệu xây mái của kiến trúc là bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment
Vật liệu hoàn thiện như trát, lát, sơn cả trong và ngoài nhà là tương đối tốt
Niên hạn khoảng 70 năm.
Đầy đủ tiện ích sinh hoạt.
Không hạn chế số tầng.
Ứng dụng: nhà phố, nhà liền kề, nhà ở đô thị.

2.3 Nhà cấp 3

Nhà cấp 3 là phân loại nhà phổ biến nhất tại Việt Nam trong danh sách nhà cấp 1 2 3 4, với tiêu chí cần đàm bảo sau:

Kết cấu chủ yếu bằng gạch và bê tông nhẹ.
Niên hạn từ 30–50 năm.
Bao che quanh nhà và tường ngăn các phòng được xây từ gạch
Mái được lợp bằng ngói hoặc bằng Fibroociment
Vật liệu hoàn thiện như trát, lát, ốp có chất liệu phổ thông
Tiện nghi cơ bản, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tiêu chuẩn.
Tối đa 2 tầng.
Ứng dụng: nhà ở phổ biến tại các khu dân cư thành thị.

2.4 Tiêu chuẩn nhà cấp 4 là gì?

Nhà cấp 4 có kiến trúc đơn giản, dễ thi công và thời gian hoàn thiện nhanh chóng. Bên cạnh đó chi phí xây dựng phân loại nhà này là thấp nhất trong danh sách nhà cấp 1 2 3 4 nên rất phù hợp với những hộ gia đình có thu nhập trung bình.

Có thể thấy nhà cấp 4 phổ biến hơn ở những vùng nông thôn với những đặc điểm như:

Nhà xây bằng gạch hoặc gỗ
Tường bao che và ngăn cách làm bằng gạch (thường là tường 22cm hoặc 11cm)
Mái nhà cấp 4 lợp bằng ngói hoặc bằng Fibroociment
Chất lượng của vật liệu hoàn thiện khá thấp
Tiện nghi sinh hoạt chỉ được trang bị đơn giản như nhà bếp, nhà vệ sinh

3. Xây dựng nhà cấp 1, 2, 3, 4 có cần xin giấy phép không?

Khi xây dựng nhà ở, một trong những vấn đề pháp lý quan trọng mà bạn không thể bỏ qua là giấy phép xây dựng. Vậy với các loại nhà cấp 1, 2, 3, 4 – liệu có phải xin phép không? Câu trả lời là CÓ, trừ một số trường hợp được miễn theo luật định. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết để tránh vi phạm và đảm bảo an toàn pháp lý cho công trình của bạn.

3.1 Nhà cấp 1, 2, 3, 4 có phải công trình xây dựng không?

Các loại nhà cấp 1, 2, 3, 4 đều là nhà ở riêng lẻ – một dạng công trình xây dựng được pháp luật Việt Nam công nhận. Dù là nhà biệt thự, nhà ống hay nhà cấp 4 truyền thống, nếu bạn tiến hành xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời thì đều cần tuân thủ quy định cấp phép theo Luật Xây dựng hiện hành.

3.2 Có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng không?

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Luật số 62/2020/QH14), mọi công trình xây dựng, bao gồm nhà ở riêng lẻ như nhà cấp 1, 2, 3, 4, đều phải có giấy phép xây dựng, trừ khi thuộc diện được miễn.

Việc xin phép xây dựng là bắt buộc ngay cả khi bạn xây trên đất hợp pháp, trong khu dân cư hiện hữu, nếu không đáp ứng điều kiện miễn.

3.3 Khi nào được miễn giấy phép xây dựng?

Theo quy định hiện hành, nhà cấp 1 2 3 4 chỉ được miễn giấy phép xây dựng nếu rơi vào một trong bốn trường hợp sau:

Trường hợp được miễn	Chi tiết
✅ Nhà dưới 7 tầng, thuộc dự án khu đô thị/khu dân cư đã có quy hoạch 1/500 được duyệt	Ví dụ: xây trong khu dự án do chủ đầu tư đã được cấp phép tổng thể
✅ Nhà ở nông thôn dưới 7 tầng, không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị hoặc điểm dân cư đã quy hoạch	Áp dụng với vùng nông thôn thuần nông chưa có quy hoạch
✅ Nhà ở tại miền núi, hải đảo, không thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng	Phổ biến tại vùng sâu vùng xa, hải đảo nhỏ
✅ Nhà nằm trong khu di tích lịch sử, văn hóa, khu bảo tồn, được cấp có thẩm quyền chấp thuận	Phải tuân thủ nghiêm quy định bảo tồn không phá vỡ cảnh quan

⚠️ Nếu không thuộc các trường hợp trên, thì dù bạn xây nhà cấp mấy đi nữa cũng bắt buộc phải xin giấy phép trước khi thi công.

3.4 Hậu quả nếu xây nhà cấp 1 2 3 4 không có giấy phép

Việc xây nhà mà không có giấy phép khi thuộc diện bắt buộc có thể dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng:

Bị xử phạt hành chính lên đến 100 triệu đồng (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Buộc tháo dỡ công trình xây dựng sai phép hoặc không phép
Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng)
Gặp khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp, vay ngân hàng

Đây là rủi ro không nhỏ, đặc biệt với các gia đình đầu tư lâu dài hoặc mong muốn hợp thức hóa tài sản.

4. Siêu thị thế giới nội thất – tư vấn thiết kế nhà ở chuyên nghiệp

Siêu thị thế giới nội thất là thương hiệu đã có hơn 30 năm hoạt động trong lĩnh vực nội thất đặc biệt là tư vấn thiết kế thi công nhà ở. Chúng tôi sở hữu đội ngũ nhân viên thiết kế giàu kinh nghiệm và được đào tạo chuyên nghiệp. Chỉ cần bạn liên hệ với chúng tôi và đưa ra những mong muốn, yêu cầu thiết kế nhà ở, văn phòng làm việc, bạn sẽ nhanh chóng nhận được:

Bản vẽ thiết kế chính xác, đúng với thực tế khi thực hiện thi công
Các thủ tục từ thực hiện tư vấn đến thanh toán hợp đồng thi công đều được đơn giản hóa hết mức có thể
Hỗ trợ tư vấn chi tiết cũng như giải đáp thắc mắc của mọi khách hàng
Thời gian thi công được tút ngắn
Giá thành các sản phẩm siêu ưu đãi do được sản xuất trực tiếp từ xưởng
Có chế độ bảo hành cho các sản phẩm của Siêu thị thế giới nội thất

Tham khảo:

Bài viết trên đây đã cung cấp chi tiết các phân loại nhà cấp 1 2 3 4 là gì. Hy vọng rằng những thông tin này đã giúp bạn giải đáp các thắc mắc cũng như có thêm nhiều kiến thức để sắp xếp kế hoạch xây dựng nhà ở. Nếu bạn muốn tư vấn thêm về thiết kế, và thi công nhà ở thì hãy nhấc máy và liên hệ với chúng tôi ngay qua Hotline 0911591169 hoặc 02523939012.